土地に対する課税のしくみ

土地の評価

固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。具体的には次のとおりです。

地目

宅地、田および畑（併せて農地といいます）、山林、雑種地などをいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。

地積

原則として土地登記簿に記載されている地積によります。

価格（評価額）

固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに評定した正常売買価格を基礎として算定します。 宅地については、地価公示価格、地価調査価格、不動産鑑定士による鑑定価格などを参考にこれらの7割を目途としています。

課税標準額

決定された価格をもとに課税標準額を算定します。原則として、上記の価格（評価額）が課税標準額となりますが、宅地については、住宅用地に対する課税標準の特例措置が適用される場合や負担調整措置が適用される場合には、適用後の額が課税標準額となります。

宅地の評価方法

平成6年度の評価替えから、宅地は地価公示価格などの7割を目途に評価しています。
価格調査基準日は、評価替え前年の1月1日ですが、その後、半年間に地価の下落があった場合は、評価額を修正する場合があります。
市街地における宅地の評価額は、路線価を基にして、それぞれの宅地の状況（間口、奥行、形状など）に応じて求められます。

宅地の評価のしくみ [PDFファイル／4KB]

路線価

路線価とは、市街地において道路に付けられた価格のことであり、具体的には、道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。
市内の路線価は、税務課で公開しているほか、インターネット（全国地価マップ）でもご覧いただけます。

関連リンク

全国地価マップ（資産評価システム研究センターのページ）

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地（1月1日現在居住の用に供する住宅の敷地）は、税の負担を軽減するため課税標準の特例措置が設けられています。具体的には、次のとおり計算された額が課税標準額となります。

• 小規模住宅用地（住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）
  評価額×6分の1
• 一般住宅用地（住宅1戸あたり200平方メートルを超える部分）
  評価額×3分の1

※住宅の床面積の10倍を超える部分については、特例は適用されません。

宅地の税負担の調整措置

宅地は、地価公示価格などの7割を目途に評価することになったため、評価額が上昇することとなり、これに伴う税負担の急上昇を抑えるほか、地域や土地によりばらつきのある負担水準（今年度評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させるために、課税標準額を調整する仕組みが導入されています。

税負担の調整措置とは

平成6年度の評価替え以降、宅地の評価は、全国一律に地価公示価格などの7割を目途に評価することになりました。
これに伴う税負担の急上昇を抑えるほか、地域や土地によりばらつきのある負担水準(新年度評価額に対する前年度課税標準額の割合)を均衡化させるため、負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地は、なだらかに税負担を上昇させる仕組みが導入されました。

負担水準とは

個々の宅地の前年度課税標準額が今年度評価額に対して、どの程度の水準まで達しているかを示すもので、次の算式によって求められます。

• 負担水準＝前年度課税標準額／今年度評価額（×住宅用地特例率［6分の1または3分の1］）

宅地などの課税標準額の求め方

一般農地に対する課税

一般農地とは、特定市街化区域農地や、転用許可を受けた農地を除いたものです。
一般農地は、今年度評価額が前年度課税標準額よりも高い場合は、負担水準の区分に応じたなだらかな税負担の調整措置が導入されており、次の計算式で課税標準額を算出します。

• 今年度課税標準額＝前年度課税標準額×負担調整率

一般農地の負担調整率

※負担水準＝前年度課税標準額／今年度評価額